نحن نقدم أيضاً أخبارنا باللغتين الإسبانية والإنجليزية. للاستعلام تواصل معنا عبر إيميل الموقع الرسمي.
مدريد – صوت إسبانيا Spanist: ارتفاع الإيجارات في إسبانيا يخضع لسقف مرجعي جديد عند 2.49% بالنسبة إلى عقود السكن التي يشملها مؤشر مرجعية إيجارات المساكن (IRAV)، بحسب أحدث بيانات المعهد الوطني للإحصاء الإسباني (INE). وجاءت النسبة أعلى قليلاً من القراءة السابقة البالغة 2.44%، في وقت ارتفع فيه التضخم العام إلى 3.6%، فما الذي يعنيه هذا الرقم للمستأجرين، وكم ستبلغ الزيادة على إيجار شهري قدره 1,000 يورو؟
مؤشر يوليو يحدد نسبة الزيادة للعقود المشمولة
حدد المعهد الوطني للإحصاء نسبة مؤشر مرجعية إيجارات المساكن (IRAV) عند 2.49% لشهر يوليو، وفق البيانات الرسمية المنشورة في 13 أغسطس. ويمثل هذا الرقم زيادة طفيفة مقارنة بنسبة 2.44% المسجلة في الشهر السابق.
ويستخدم المؤشر ضمن النظام المنظم لتحديث قيمة إيجارات بعض عقود السكن في إسبانيا، بهدف وضع حد مرجعي للزيادات السنوية في الإيجار.
ولا يعني ظهور نسبة 2.49% أن جميع المستأجرين في البلاد سيحصلون تلقائياً على زيادة بالقيمة نفسها.
فالقاعدة تعتمد على نوع العقد وتاريخ توقيعه والنظام القانوني الذي يخضع له. لذلك، فإن معرفة النسبة المنشورة من المعهد الوطني للإحصاء تمثل الخطوة الأولى فقط، بينما يحتاج المستأجر إلى مراجعة عقد الإيجار نفسه قبل تحديد المبلغ الجديد.
ويختلف IRAV عن مؤشر أسعار المستهلك (IPC)، إذ لا يعتمد ببساطة على الرقم العام للتضخم.
وتستخدم آلية احتساب المؤشر مجموعة من المتغيرات المرتبطة بتطور الأسعار والتضخم، ثم تحدد القيمة المرجعية وفق المنهجية التي وضعها المعهد الوطني للإحصاء.
ويهدف هذا النظام إلى الحد من الزيادات المفرطة في قيمة الإيجارات بالنسبة إلى العقود التي تدخل ضمن نطاقه. ويشير المعهد إلى أن المؤشر وضع كحد مرجعي لتحديث الإيجارات السنوية، من أجل تجنب الزيادات غير المتناسبة في قيمة العقود.
ماذا تعني نسبة 2.49% لإيجار قدره 1,000 يورو؟
يمكن تحويل النسبة الجديدة إلى مبلغ واضح بسهولة.
إذا كان المستأجر يدفع 1,000 يورو شهرياً، فإن تطبيق نسبة 2.49% كاملة يعني زيادة قدرها 24.90 يورو شهرياً.
وبذلك تصبح قيمة الإيجار الشهرية 1,024.90 يورو.
وعلى مدار عام كامل، يصل الفرق بين المبلغين إلى 298.80 يورو، إذا بقيت القيمة الجديدة ثابتة طوال اثني عشر شهراً.
لكن هذا الحساب يفترض تطبيق النسبة كاملة، وهو أمر مهم عند تفسير الرقم.
فالـ2.49% ليست بالضرورة زيادة إلزامية يجب على كل مالك تطبيقها بالكامل. وإنما تمثل الحد المرجعي بالنسبة إلى العقود التي تخضع لهذا النظام.
وهذا يعني أن مالك العقار يستطيع تطبيق زيادة أقل من النسبة القصوى، وفق الشروط التي تنطبق على العقد.
كما يختلف الأثر المالي بحسب قيمة الإيجار الحالية.
فعلى إيجار يبلغ 800 يورو شهرياً، تعادل الزيادة الكاملة وفق نسبة 2.49% مبلغ 19.92 يورو.
أما إذا كانت قيمة الإيجار 1,200 يورو، فإن الزيادة تصل إلى 29.88 يورو شهرياً عند تطبيق النسبة كاملة.
لذلك لا يكفي الإعلان عن النسبة وحدها لمعرفة المبلغ الذي سيدفعه كل مستأجر.
القيمة الحالية للإيجار تبقى عنصراً أساسياً في الحساب، إلى جانب تاريخ العقد والآلية التي تنظم مراجعته السنوية.
التضخم العام أعلى من مؤشر الإيجارات
تأتي قراءة IRAV الجديدة في وقت سجل فيه التضخم العام في إسبانيا ارتفاعاً ملحوظاً.
وبحسب المعهد الوطني للإحصاء، وصل معدل التضخم السنوي المقاس بمؤشر أسعار المستهلك إلى 3.6% في يوليو، بزيادة أربعة أعشار نقطة مئوية عن الشهر السابق.
كما ارتفع التضخم الأساسي، الذي يستبعد بعض مكونات الغذاء والطاقة، إلى 3.0%، بزيادة عُشر نقطة مئوية.
وتظهر هذه الأرقام فارقاً واضحاً بين التضخم العام ومؤشر الإيجارات.
فالنسبة المسجلة في IRAV بلغت 2.49%، بينما وصل IPC إلى 3.6%.
وبذلك بلغ الفارق بين المؤشرين 1.11 نقطة مئوية.
ولا يعني هذا الفارق أن أحد المؤشرين يحل محل الآخر.
فمؤشر أسعار المستهلك يقيس تطور أسعار السلع والخدمات التي تستهلكها الأسر، بينما يخصص IRAV لتحديد المرجع المستخدم في تحديث بعض عقود إيجار السكن.
ولهذا السبب لا يستطيع مالك العقار، بالنسبة إلى عقد يخضع للـIRAV، أن يستند ببساطة إلى معدل التضخم العام لتحديد الزيادة.
الرقم الذي يخص الإيجار هو المؤشر المحدد ضمن النظام القانوني المطبق على العقد.
وتكتسب هذه النقطة أهمية أكبر عندما ترتفع تكاليف المعيشة، لأن الفارق بين المؤشرين يمكن أن يؤثر مباشرة في قيمة الزيادة السنوية التي يتحملها المستأجر.
كيف تحرك مؤشر IRAV خلال الأشهر الماضية؟
لم يحافظ المؤشر على مستوى ثابت خلال الفترة الأخيرة.
فقد بدأ عند 2.14%، ثم ارتفع إلى 2.47% في مارس.
بعد ذلك تراجع إلى 2.40% في أبريل، قبل أن يعود إلى 2.44% في يونيو.
ومع قراءة يوليو عند 2.49%، سجل المؤشر ارتفاعاً جديداً مقارنة بالشهر السابق.
وتعكس هذه التحركات طريقة احتساب IRAV والمتغيرات التي تدخل في تحديد قيمته.
ولا يتطابق المؤشر بالضرورة مع حركة التضخم العام من شهر إلى آخر، لأن المنهجية تعتمد مجموعة من المؤشرات والقواعد الخاصة بتحديد النسبة المرجعية.
ولهذا يمكن أن يتحرك IPC وIRAV بسرعات مختلفة.
وتوضح بيانات يوليو هذا الاختلاف بصورة مباشرة: التضخم العام وصل إلى 3.6%، بينما بقي مؤشر تحديث الإيجارات عند 2.49%.
وبالنسبة إلى المستأجرين الذين تدخل عقودهم ضمن النظام، فإن هذه الفجوة تعني أن ارتفاع الأسعار العام لا ينتقل تلقائياً وبالنسبة نفسها إلى قيمة الإيجار.
ليس كل عقد إيجار في إسبانيا خاضعاً لـIRAV
من أهم النقاط التي ينبغي للمستأجر معرفتها أن نسبة 2.49% لا تنطبق على جميع عقود الإيجار الموجودة في إسبانيا.
ويحدد تاريخ توقيع العقد جزءاً مهماً من النظام الذي ينطبق عليه.
ووفق المعلومات المنشورة من المعهد الوطني للإحصاء، فإن عقود إيجار السكن الموقعة بعد 26 مايو 2023 تستخدم IRAV كمرجع لتحديث الإيجار السنوي ضمن الإطار القانوني الجديد.
أما العقود الأقدم، فقد تخضع للقواعد والشروط التي تنطبق عليها بحسب تاريخ توقيعها والنظام القانوني المرتبط بها.
ولهذا يمكن أن يعيش مستأجران في عقارين متشابهين ويدفعان القيمة نفسها، لكن يواجه كل منهما طريقة مختلفة لتحديث الإيجار إذا اختلف تاريخ العقد.
وتلك نقطة أساسية عند قراءة الأخبار المتعلقة بنسبة IRAV.
فالرقم المنشور لا يمثل زيادة موحدة لجميع المستأجرين، وإنما مرجعاً للعقود التي تدخل ضمن نطاق النظام.
تاريخ توقيع العقد قد يغير طريقة الحساب
قبل حساب أي زيادة، ينبغي للمستأجر التأكد من تاريخ توقيع عقد الإيجار.
بعد ذلك، يجب مراجعة البند الذي يتحدث عن المراجعة السنوية لقيمة الإيجار.
هذه الخطوة تساعد على تحديد المؤشر أو القاعدة التي ينبغي استخدامها.
وفي حالة العقود التي تدخل ضمن نظام IRAV، تأتي النسبة الرسمية المنشورة عن الفترة المعنية كمرجع أساسي لحساب التحديث.
أما في العقود التي لا تدخل ضمن هذا النظام، فقد تنطبق قواعد مختلفة.
ولهذا فإن استخدام نسبة 2.49% بشكل آلي على أي عقد إيجار يمكن أن يؤدي إلى حساب غير صحيح.
نسبة 2.49% تمثل سقفاً وليست زيادة إلزامية
هناك فرق مهم بين الحد الأقصى المسموح به وبين الزيادة التي يقرر المالك تطبيقها فعلياً.
فعندما يكون العقد خاضعاً لنظام IRAV، تحدد النسبة المنشورة سقفاً مرجعياً لتحديث الإيجار.
لكن ذلك لا يعني أن المالك ملزم دائماً برفع الإيجار إلى الحد الأعلى.
فإذا كان المستأجر يدفع 1,000 يورو، فإن تطبيق 2.49% كاملة ينتج زيادة قدرها 24.90 يورو.
وبالتالي تصبح القيمة 1,024.90 يورو.
لكن يمكن أن تكون الزيادة الفعلية أقل من ذلك.
وهذه النقطة مهمة عند وصول إشعار للمستأجر بشأن مراجعة قيمة الإيجار.
وينبغي للمستأجر ألا يكتفي بمقارنة الرقم المقترح مع النسبة المنشورة، بل عليه أيضاً التأكد من أن العقد يدخل ضمن النظام وأن عملية الحساب تمت على القيمة الصحيحة.
كما ينبغي التمييز بين المؤشر الرسمي وبين القرار الفعلي المتعلق بقيمة الإيجار الجديدة.
ما الفرق بين IRAV وIPC؟
قد يختلط الأمر على بعض المستأجرين بسبب استخدام نسبتين مختلفتين في الأخبار الاقتصادية.
لكن المؤشرين لا يؤديان الوظيفة نفسها.
يقيس IPC تطور أسعار السلع والخدمات التي تشتريها الأسر، ويستخدم كمؤشر عام للتضخم.
أما IRAV فيرتبط بتحديث إيجارات السكن ضمن العقود التي تدخل في نطاق النظام المحدد قانونياً.
وفي يوليو، بلغ IPC نسبة 3.6%، بينما سجل IRAV نسبة 2.49%.
وهذا يعني أن التضخم العام كان أعلى من النسبة المستخدمة كمرجع لبعض مراجعات الإيجار.
وعلى سبيل المثال، لو افترضنا فقط للمقارنة أن إيجاراً يبلغ 1,000 يورو ارتفع بنسبة 3.6%، فإن الزيادة الحسابية ستكون 36 يورو.
أما عند استخدام 2.49%، فإن الزيادة تبلغ 24.90 يورو.
الفارق بين الحالتين هو 11.10 يورو شهرياً.
لكن هذه المقارنة لا تعني استخدام IPC لحساب عقد يخضع لـIRAV، وإنما توضح الفرق بين المؤشرين.
ماذا يجب أن يفعل المستأجر قبل قبول الزيادة؟
عند وصول إشعار بتحديث الإيجار، يجب أن يبدأ المستأجر بمراجعة العقد.
الخطوة الأولى هي التأكد من تاريخ التوقيع.
ثم ينبغي البحث عن البند الخاص بالمراجعة السنوية.
بعد ذلك يمكن تحديد المؤشر أو القاعدة التي تنطبق على العقد.
إذا كان العقد مشمولاً بـIRAV، فإن نسبة 2.49% المنشورة لشهر يوليو تشكل المرجع المرتبط بهذه الفترة.
بعد تحديد النسبة، يمكن إجراء الحساب على قيمة الإيجار الحالية.
فإذا كان الإيجار 900 يورو، فإن تطبيق 2.49% كاملة يعني زيادة قدرها 22.41 يورو، لتصبح القيمة الجديدة 922.41 يورو.
وإذا كان الإيجار 1,500 يورو، فإن الزيادة تبلغ 37.35 يورو، لتصل القيمة إلى 1,537.35 يورو.
هذه أمثلة حسابية تفترض تطبيق النسبة كاملة، ولا تعني أن كل عقد يخضع لها.
كما ينبغي الاحتفاظ بإشعار الزيادة ومقارنة المبلغ الجديد مع الحساب الناتج عن القواعد التي تنطبق على العقد.
لماذا يهم رقم 2.49% المستأجرين؟
يقدم مؤشر يوليو مرجعاً رسمياً جديداً لمراجعة قيمة بعض عقود الإيجار في إسبانيا.
والارتفاع من 2.44% إلى 2.49% يعني زيادة طفيفة في النسبة المرجعية.
وفي الوقت نفسه، بقي المؤشر أدنى من التضخم العام الذي وصل إلى 3.6%.
وبالنسبة إلى أسرة تدفع 1,000 يورو شهرياً، فإن تطبيق النسبة كاملة يعني 24.90 يورو إضافية كل شهر.
لكن التأثير الحقيقي يختلف من عقد إلى آخر.
فتاريخ توقيع العقد، وشروط المراجعة السنوية، والنظام القانوني المطبق، كلها عناصر ضرورية لتحديد الزيادة الصحيحة.
كما أن نسبة 2.49% لا تعني أن جميع أصحاب العقارات مطالبون برفع الإيجار بهذه النسبة كاملة.
إنها مرجع وسقف للعقود التي تدخل ضمن النظام.
ولهذا فإن أفضل طريقة للتعامل مع أي زيادة جديدة هي قراءة العقد أولاً، ثم مقارنة النسبة والمبلغ المطلوبين بالقواعد الرسمية.
الخلاصة: زيادة محدودة ولكنها ليست موحدة لجميع العقود
تحدد قراءة IRAV لشهر يوليو نسبة 2.49% لتحديث الإيجارات بالنسبة إلى العقود التي يشملها النظام.
وجاءت النسبة أعلى بقليل من 2.44% السابقة، لكنها بقيت دون معدل التضخم العام البالغ 3.6%.
وبالنسبة إلى إيجار قدره 1,000 يورو، فإن الزيادة الكاملة وفق المؤشر تصل إلى 24.90 يورو شهرياً.
لكن لا يمكن اعتبار هذا المبلغ زيادة تلقائية لجميع المستأجرين.
فالعقد وتاريخ توقيعه والقواعد التي تحكم مراجعته تحدد ما إذا كان IRAV ينطبق عليه أصلاً.
كما يستطيع المالك تطبيق زيادة أقل من السقف المرجعي عندما تسمح الظروف القانونية والتعاقدية بذلك.
وبالتالي، فإن الرقم الأهم بالنسبة إلى كل مستأجر ليس فقط نسبة 2.49%، بل ما إذا كان عقده يدخل ضمن النظام وكيف تنص شروطه على مراجعة الإيجار.
الأسئلة الشائعة
ما نسبة IRAV لشهر يوليو؟
بلغت النسبة السنوية لمؤشر مرجعية إيجارات المساكن 2.49%، وفق المعهد الوطني للإحصاء.
كم تصبح زيادة إيجار قدره 1,000 يورو؟
عند تطبيق نسبة 2.49% كاملة، تبلغ الزيادة 24.90 يورو شهرياً، ليصبح الإيجار 1,024.90 يورو.
هل تنطبق نسبة 2.49% على جميع عقود الإيجار؟
لا. يرتبط تطبيق IRAV بالعقود التي تدخل ضمن نطاق النظام، ومن بين العناصر المهمة تاريخ توقيع العقد.
هل يجب على المالك تطبيق نسبة 2.49% كاملة؟
ليس بالضرورة. النسبة تمثل سقفاً مرجعياً للعقود المشمولة، ويمكن أن تكون الزيادة الفعلية أقل.
المصدر الرسمي: المعهد الوطني للإحصاء الإسباني – مؤشر مرجعية إيجارات المساكن IRAV
