نحن نقدم أيضاً أخبارنا باللغتين الإسبانية والإنجليزية. للاستعلام تواصل معنا عبر إيميل الموقع الرسمي.
تغييرات قانون الإيجار في إسبانيا: ماذا يحدث لعقدك وتمديد الإجارات وارتفاع الأسعار؟
يدخل التعديل الجديد على قانون الإيجارات شهری (LAU) دخل التنفيذ بموجب المرسومين الملكيين 26/2026 و27/2026، ليعيد رسم القواعد المنظمة لمدد عقود الإيجار، والتمديدات الإلزامية، وإيجارات الغرف والإيجارات الموسمية، بالإضافة إلى وضع حدود جديدة للزيادة السنوية في قيمة الإيجار.
نستعرض في هذا التقرير التفصيلي ما تعنيه هذه التعديلات القانونية وكيف تؤثر بشكل مباشر على المستأجرين والملاك حسب حالة العقد وتاريخ توقيعه.
حالات عملية: ما هو الموقف القانوني لعقدك الحالي؟
لتسهيل فهم التأثير العملي لهذه القرارات، يوضح الجدول التالي كيفية تطبيق القانون عبر مختلف سيناريوهات الإيجار:
| حالة العقد | القاعدة القانونية المطبقة | الأثر العملي |
| عقد موقع قبل دخول القانون دخل التنفيذ | يحتفظ بشروطه التعاقدية العامة السابقة | تطبق قواعد التمديد الجديدة على التجديدات المستقبلية. وتخضع تحديثات الأسعار للنظام الاستثنائي المحدد بالمرسوم 26/2026. |
| الإيجار الموسمي | اشتراط وجود سبب مبرر ومكتوب (تتراوح مدته بين 31 يوماً و12 شهراً) | دون وجود سبب مبرر وموثق، يفقد العقد طابعه الموسمي ويتحول إلى عقد سكن دائم وبأثر رجعي منذ تاريخ توقيعه. |
| إيجار الغرف | الإدراج الصريح ضمن قانون الإيجارات الحضارية عند تلبية احتياجات السكن الرئيسي | يخضع لإطار حماية المستأجرين العام. ولا يجوز أن يتجاوز مجموع إيجارات الغرف الحد الأقصى لإيجار العقار بالكامل. |
| زيادة / تحديث الإيجار | الربط المباشر بمؤشرات أسعار المراجع الرسمية | إذا كان الإيجار الحالي يتجاوز سقف المؤشر المرجعي، فلا تسمح بأي زيادة. وإذا كان مساوياً أو أقل، فالزيادة السقفية محددة بـ 2% ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك. |
كيف يؤثر القانون الجديد عليك حسب موقفك؟
1. وقّعت العقد قبل صدور التعديلات الأخيرة
تظل الشروط المتفق عليها سارية للعام التعاقدي الحالي. إذا كان المالك قد أبلغك بعدم التجديد بشكل قانوني وقبل صدور التعديلات، فإن ذلك الإخطار يحتفظ بفاعليته. ومع ذلك، فإن تجديدات العقود والتمديدات التي تستحق بعد دخول القانون الجديد حيز التنفيذ ستخضع للإطار المحدث.
2. ينتهي عقد الإيجار الخاص بك قريباً
يخضع العقد للمادة 10 المعدلة من قانون الإيجارات، مما يمدد فترات الحماية الإلزامية للعقد ما لم يعلن المالك رسمياً عن عدم التجديد مع الالتزام الصارم بمدد الإشعار المسبق المنصوص عليها قانوناً.
3. بصفتك مالكاً وتريد استعادة العقار
لمنع التمديد الإلزامي للعقد، يجب على المالك الالتزام بفترة إشعار مسبق تبلغ 6 أشهر. كما أن عدم التجديد لغير الحالات الاستثنائية المحددة في القانون يترتب عليه تعويض للمستأجر لا يقل عن إيجار 12 شهراً.
4. لديك عقد إيجار موسمي
كقاعدة عامة، يجب أن تتراوح مدة العقود الموسمية بين 31 يوماً و12 شهراً. ويجب أن ينص العقد صراحة على سبب الإقامة المؤقتة (مثل الدراسة الجامعية، أو الانتقال المؤقت للعمل، أو أعمال البناء) مرفقاً بالوثائق الداعمة. وتعتبر التجديدات المتتالية غير المبررة بمثابة احتيال قانوني.
5. تستأجر غرفة كمسكن رئيسي
أصبح العقد الآن يحظى بالحماية الكاملة بموجب قانون الإيجارات الحضارية فيما يتعلق بالحد الأدنى للمدة واستقرار الإيجار. بالإضافة إلى ذلك، يمنع القانون أن يتجاوز مجموع إيجارات جميع الغرف الفردية في العقار الحد الأقصى للإيجار القانوني للمنزل كاملاً.
تمديد العقود والمهل القانونية بموجب المرسوم 27/2026
حدد تعديل المادة 10 من قانون الإيجارات شروطاً صارمة للحد الأدنى للمدة، ومدد الإشعار المسبق، والتعويضات:
| المعيار المنظم | المالك الفرد (شخص طبيعي) | المالك الشركات (شخص اعتبار) |
| الحد الأدنى للمدة الإلزامية | 5 سنوات | 7 سنوات |
| إشعار المالك بعدم التجديد | قبل 6 أشهر | قبل 6 أشهر |
| إشعار المستأجر بعدم التجديد | قبل شهرين | قبل شهرين |
| في حال عدم وجود إشعار قانوني بعدم التجديد | تمديد إجباري لمدة 5 سنوات | تمديد إجباري لمدة 7 سنوات |
| عدم التجديد القانوني من طرف المالك | تعويض لا يقل عن إيجار 12 شهراً (ما لم تطبق استثناءات قانونية) | تعويض لا يقل عن إيجار 12 شهراً (ما لم تطبق استثناءات قانونية) |
قواعد مراجعة الإيجار السنوي
فيما يتعلق بمراجعة الأسعار، يحدد القانون إطاراً استثنائياً لتحديث الإيجار الشهري وفق قاعدتين رئيسيتين:
- الإيجارات الأعلى من سقف المؤشر المرجعي: إذا كان السعر المحدد في العقد يتجاوز الحد الأقصى للمؤشر المرجعي لأسعار الإيجار المطبق، فلا يجوز إجراء أي زيادة على الإيجار.
- الإيجارات المساوية للسقف أو الأقل منه: إذا لم يتجاوز الإيجار الحد الأقصى، فلا يمكن أن تتجاوز الزيادة السنوية 2% في حالة عدم وجود اتفاق صريح بين الطرفين.
الضرائب: خصم ضريبي جديد بنسبة 10% على ضريبة الدخل (IRPF)
يتضمن التعديل الجديد خصماً ضريبياً على المستوى الوطني يهدف إلى تخفيف تكاليف السكن للمستأجرين ذوي الدخل المتوسط والمنخفض:
- نسبة الخصم: 10% على إجمالي المبالغ المدفوعة لإيجار المسكن الرئيسي.
- حد الدخل: يستفيد منه المكلفون الذين يقل وعاؤهم الخاضع للضريبة عن 33,007.20 يورو سنوياً.
- الحد الأقصى للمبلغ الخاضع للخصم: يحدد بـ 11,630 يورو سنوياً للدخل الذي يصل إلى 23,007.20 يورو. أما بالنسبة للدخول التي تتراوح بين 23,007.20 يورو و 33,007.20 يورو، فيتناقص الحد الأقصى تدريجياً.
- التوافق الإقليمي: يعمل الخصم الوطني بشكل مستقل عن الخصومات الضريبية الإقليمية، ويعتمد إمكانية الجمع بينهما على القوانين الضريبية لكل إقليم.
التحليل التحريري
يستهدف الإطار القانوني الجديد الثغرات الرئيسية في السوق، لا سيما في إيجارات الغرف والإيجارات الموسمية. وتعتمد فاعلية هذه القرارات على قدرة أجهزة الرقابة الإدارية وكيفية تطبيق السلطات الإقليمية لاختصاصاتها بموجب المراسيم الملكية.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
ماذا يحدث إذا كان عقد الإيجار موقعاً قبل التعديلات الجديدة؟
تحتفظ العقود الحالية بشروطها التعاقدية العامة، لكن التمديدات التي تستحق لاحقاً يجب أن تتوافق مع القواعد الجديدة. وتخضع تحديثات الإيجار السنوية للسقوف المحددة. وتظل إخطارات عدم التجديد السابقة والصادرة في المواعيد القانونية نافذة.
هل يطبق الخصم الضريبي بنسبة 10% على إيجار الغرف؟
نعم، يمكن تطبيقه بشرط أن يستوفي عقد إيجار الغرفة جميع المعايير القانونية ليكون بمثابة السكن الرئيسي للمكلف وأن يتوفر شرط حد الدخل.
هل يمكن للمالك تقاضي مبالغ من تأجير الغرف منفصلة أكثر من تأجير الشقة كاملة؟
لا. بموجب الصياغة المحدثة لقانون الإيجارات، لا يجوز أن يتجاوز مجموع إيجارات جميع الغرف داخل وحدة سكنية واحدة الحد الأقصى لسعر الإيجار القانوني للعقار بالكامل.
المصادر الرسمية
- الجريدة الرسمية للدولة (BOE) — المرسوم الملكي بقانون 26/2026 — https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20266
- الجريدة الرسمية للدولة (BOE) — المرسوم الملكي بقانون 27/2026 — https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20385
- وكالة الضرائب الإسبانية (AEAT) — الإجراءات الضريبية المتعلقة بضريبة الدخل في مجال الإيجار — https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/La_Agencia_Tributaria/Prensa/Notas_de_prensa/Notas_de_prensa_2026.shtml
للتواصل info@spainalyom.com
