مرسوم الإسكان الجديد في إسبانيا: أبرز التغييرات في الإيجارات، وتمديد العقود، والإخلاء بدءاً من 1 أكتوبر

أقر مجلس الوزراء الإسباني حزمة من التدابير العاجلة المتعلقة بقطاع الإسكان، والتي تهدف إلى تنظيم سوق الإيجار، وتعزيز استقرار عقود الإيجار، وتوسيع شبكة الأمان الاجتماعي ضد عمليات الإخلاء. وقد تم نشر هذه التدابير رسمياً في الجريدة الرسمية للدولة (BOE) من خلال مرسوم قانون ملكي رقم 26/2026 والتنظيمات المكملة التي تم إقرارها في الجلسة نفسها، لتُدخل هذه التشريعات تغييرات جوهرية تؤثر بشكل مباشر على كل من المستأجرين وأصحاب العقارات السكنية.

ويهدف هذا الإطار التنظيمي الجديد إلى كبح ضغوط الأسعار في أسواق الإيجار ذات التوتر السكاني وتوفير قدر أكبر من اليقين القانوني وسط تطور أسعار العقارات وحماية الأسر المستضِفة أو الأكثر هشاشة.

ماذا يتغير بالنسبة للمستأجر؟

تعزز التدابير المعتمدة موقف المستأجرين من خلال آليات استثنائية للبقاء وحدود مفروضة على مراجعة الأسعار:

• التمديد الاستثنائي للعقود: يُقرر تمديد استثنائي لمدة تصل إلى عامين إضافيين لبعض عقود السكن المعتاد التي تنتهي فترة صلاحيتها قبل 31 ديسمبر 2028. للاستفادة من هذا التمديد، يجب على المستأجر التقدم بطلب رسمي وأن يكون منتظماً في دفع الإيجار، تماماً كما كان طوال الأشهر الثمانية السابقة.

• الحد الأقصى لتحديث الإيجار السنوي: حتى 31 ديسمبر 2027، وعندما يحين موعد التحديث السنوي للعقد، لن يُطبق أي زيادة في حال كانت قيمة الإيجار الحالي تتجاوز بالفعل الحد الأقصى المحدد من قِبل مؤشر الأسعار المرجعي. وإذا لم تتجاوزه، فلا يمكن أن تزيد نسبة الرفع عن 2% في غياب اتفاق بين الطرفين.

• تنظيم الإيجارات المؤقتة: يجب أن تستجيب عقود إيجار الغرف والعقود الموسمية أو قصيرة الأجل لسبب حقيقي ومبرر ويمكن إثباته للطبيعة المؤقتة. وفي حال افتقارها لهذا التبرير، تخضع العملية قانونياً للنظام المعتاد الحاكم للسكن الدائم.

ماذا يتغير بالنسبة لمالك العقار؟

من جهة أخرى، يتعين على المؤجرين وأصحاب العقارات التكيف مع إطار تنظيمي يضع شروطاً لاسترداد العقارات ويفرض التزامات وثائقية واقتصادية جديدة:

• أسباب عدم التجديد والتعويضات: ينظم الإطار القانوني بدقة الشروط التي يمكن للمالك بموجبها الاعتراض على تجديد العقود، مما يتطلب إثبات أسباب محددة قانوناً —مثل الحاجة للاستخدام الشخصي أو العائلي— أو تحمل تعويضات في سيناريوهات إنهاء محددة.

• حوافز عرض الإسكان الميسر: يرافق النص إجراءات ضريبية وأدوات مصممة لتوجيه العقارات نحو قطاع الإسكان ميسور التكلفة، بما في ذلك معدلات ضريبية مخفضة مثل فرض ضريبة قيمة مضافة مخفضة بنسبة 4% لمشاريع الإسكان المدعوم.

دليل سريع: الإجراءات وتاريخ التطبيق

الأسئلة الشائعة (FAQ)

متى يدخل هذا المرسوم حيز التنفيذ؟

ينص مرسوم القانون الملكي رقم 26/2026 على دخول حيز التنفيذ في 1 أكتوبر 2026، أي في اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية للدولة (BOE). ووفقاً للإجراءات الدستورية، يجب لاحقاً عرض اللائحة على البرلمان الإسباني (مجلس النواب) للمصادقة عليها أو إبطالها.

هل يتم تجميد جميع أسعار الإيجار بشكل عام؟

لا. لا يفرض التشريع خفضاً شاملاً أو تجميداً بنسبة 0% لجميع العقود دون استثناء. يُطبق سقف 0% حصرياً على أساس مؤقت —حتى نهاية عام 2027— في الحالات التي تتجاوز فيها قيمة الإيجار الحدود القصوى التي يحددها نظام مؤشرات المرجع الحكومي. أما إذا لم تتجاوزها، فإن سقف التحديث يقف عند 2% إذا لم يوجد اتفاق مسبق بين الطرفين.

ماذا يحدث إذا لم يبرر عقد الإيجار المؤقت طبيعته المؤقتة؟

إذا تم إبرام عقد إيجار لغرفة أو عقد موسمي دون وجود سبب حقيقي وثابت وقابل للإثبات يبرر طابعه المؤقت (مثل أسباب العمل المؤقتة، أو الدراسات، أو العلاجات الطبية)، فقد يخضع الاتفاق لقواعد قانون الإيجارات الحضرية (LAU) المطبقة على المساكن الدائمة.

المصادر الرسمية

• وزارة الإسكان والاجندة الحضرية — مرجع مجلس الوزراء الصادر في 29 سبتمبر 2026 بشأن تدابير الإسكان العاجلة — La Moncloa

• الجريدة الرسمية للدولة (BOE) — مرسوم قانون ملكي رقم 26/2026، المؤرخ في 29 سبتمبر، بشأن التدابير العاجلة لحماية الوظيفة الاجتماعية للإسكان وتوسيع عرض السكن الميسر — BOE