عقد الإيجار في إسبانيا: ما الذي يجب أن يتضمنه العقد؟ وما الذي يحق للمالك طلبه؟ وما هي المصاريف التي يتحملها المستأجر؟

مدريد – صوت إسبانيا Spanist: عقد الإيجار في إسبانيا: ما الذي يجب أن يتضمنه العقد؟ وما الذي يحق للمالك طلبه؟ وما هي المصاريف التي يتحملها المستأجر؟ وما هي المصاريف التي يتحملها المستأجر؟ يعد توقيع عقد استئجار منزل في إسبانيا خطوة قانونية تترتب عليها حقوق والتزامات واضحة بالنسبة إلى المالك والمستأجر على حد سواء. ويشمل ذلك قيمة الإيجار، والوديعة، والضمانات الإضافية، والمرافق، والإصلاحات، ومدة العقد وشروط إنهائه. فماذا يجب أن يعرف المستأجر قبل التوقيع، وما الذي يستطيع المالك المطالبة به قانونياً؟

عقد الإيجار في إسبانيا: أهم البيانات التي يجب أن يتضمنها العقد

يجب أن يوضح عقد إيجار السكن في إسبانيا الشروط الأساسية التي تنظم العلاقة بين المالك والمستأجر، وأن يحدد بصورة واضحة حقوق والتزامات كل طرف.

ومن بين البيانات الأساسية التي ينبغي مراجعتها هوية المالك والمستأجر، ومعلومات العقار المؤجر، وعنوانه، بالإضافة إلى الغرض من الإيجار.

كما يجب أن تكون قيمة الإيجار الشهري واضحة في العقد، إلى جانب طريقة الدفع والموعد المتفق عليه للسداد.

وتنص القواعد المنظمة للإيجارات السكنية على أن الإيجار يدفع شهرياً، ما لم يتفق الطرفان على ترتيب مختلف. ولا يستطيع المالك، كقاعدة عامة، مطالبة المستأجر بدفع أكثر من إيجار شهر واحد مقدماً.

ومن المهم أيضاً أن يوضح العقد الطريقة التي يمكن من خلالها تحديث قيمة الإيجار خلال فترة الإيجار، مع الالتزام بالقواعد القانونية المطبقة على عملية التحديث.

ويجب كذلك تحديد قيمة الوديعة، أو ما يعرف في القانون الإسباني بـ”فِيَانسا” (Fianza). وتبلغ الوديعة الإلزامية في عقود إيجار السكن قيمة إيجار شهر واحد.

أما إذا كان العقار مؤجراً لغرض مختلف عن السكن، فتطبق قواعد مختلفة بشأن قيمة الوديعة.

ومن الأفضل أيضاً أن يتضمن العقد تفاصيل واضحة حول الخدمات والمصاريف التي تدخل ضمن قيمة الإيجار وتلك التي يدفعها المستأجر بشكل منفصل.

وتزداد أهمية هذه النقطة بالنسبة إلى الكهرباء والماء والغاز وغيرها من الخدمات التي يمكن قياس استهلاكها بشكل مستقل.

وفي حالة استئجار منزل مفروش، يمكن أن يتضمن العقد قائمة بالأثاث والأجهزة الموجودة داخل العقار وحالتها عند بداية الإيجار.

كما يمكن للصور التي توثق حالة المنزل عند استلامه أن تساعد في تجنب الخلافات المتعلقة بالأضرار عند انتهاء العقد.

عقد الإيجار في إسبانيا: ما الذي يمكن للمالك طلبه من المستأجر؟

يحق للمالك وضع شروط واضحة لاستئجار العقار، لكن هذه الشروط يجب أن تظل ضمن الحدود التي يحددها القانون الإسباني.

وتعتبر الوديعة المالية من أبرز المبالغ التي يمكن طلبها عند توقيع عقد الإيجار السكني. وتساوي الوديعة الإلزامية إيجار شهر واحد.

ويمكن للطرفين الاتفاق أيضاً على ضمانات إضافية بهدف ضمان التزام المستأجر بشروط العقد.

لكن القانون يضع سقفاً لهذه الضمانات الإضافية في عقود إيجار السكن التي لا تتجاوز مدتها خمس سنوات، أو سبع سنوات عندما يكون المالك شخصاً اعتبارياً. وفي هذه الحالات، لا يجوز أن تتجاوز قيمة الضمان الإضافي ما يعادل إيجار شهرين.

ولا ينبغي الخلط بين الوديعة وبين الإيجار الشهري.

فالوديعة تهدف إلى ضمان الالتزامات المترتبة على المستأجر خلال فترة الإيجار، ويمكن أن تستخدم لتغطية مبالغ مستحقة أو أضرار يتحمل المستأجر مسؤوليتها وفقاً للقواعد المطبقة.

وعند انتهاء الإيجار وتسليم المفاتيح، يجب إعادة الرصيد المستحق من الوديعة إلى المستأجر.

وينص القانون على أن الرصيد الذي يجب إعادته إلى المستأجر يترتب عليه فائدة قانونية إذا مر شهر واحد على تسليم المفاتيح من دون إعادة المبلغ المستحق.

ما هي المصاريف التي يمكن تحميلها للمستأجر؟

ليست جميع المصاريف المرتبطة بالعقار قابلة للنقل تلقائياً إلى المستأجر.

يمكن للطرفين الاتفاق على أن يتحمل المستأجر بعض المصاريف العامة المتعلقة بصيانة العقار والخدمات والضرائب والأعباء والمسؤوليات التي لا يمكن تحديدها بشكل فردي.

لكن صحة هذا الاتفاق تتطلب أن يكون مكتوباً، وأن يحدد قيمة هذه المصاريف سنوياً وقت توقيع العقد.

وهذه القاعدة مهمة بشكل خاص عندما يتعلق الأمر بمصاريف المبنى أو الخدمات العامة المرتبطة بالعقار.

لذلك، يجب على المستأجر قراءة أي بند يتعلق بالمصاريف بعناية وعدم الاكتفاء بعبارات عامة مثل “جميع المصاريف”.

ومن الضروري معرفة نوع المصاريف التي سيتحملها المستأجر وقيمتها وطريقة دفعها.

أما مصاريف إدارة العقار والوساطة العقارية وتكاليف إبرام عقد الإيجار السكني، فتقع على عاتق المالك وفقاً للقانون.

المصاريف التي يتحملها المستأجر أثناء فترة الإيجار

تعتبر قيمة الإيجار الشهرية الالتزام المالي الأساسي للمستأجر.

لكن قد توجد مصاريف أخرى إلى جانب الإيجار، بحسب طبيعة العقار وما ينص عليه العقد والقواعد القانونية.

ومن أبرز الأمثلة على ذلك الخدمات التي يمكن قياس استهلاكها بشكل منفصل، مثل الكهرباء والماء والغاز.

وفي هذه الحالة، ينبغي أن يوضح العقد طريقة التعامل مع هذه الفواتير، وما إذا كان المستأجر سيدفعها مباشرة إلى شركة الخدمات أو وفق آلية أخرى متفق عليها.

وتكمن أهمية ذلك في أن التكلفة الفعلية للسكن لا تقتصر دائماً على قيمة الإيجار الشهري المعلنة.

كما يجب على المستأجر الانتباه إلى أي مصاريف عامة تم الاتفاق كتابياً على تحميلها له، مع التأكد من أن الاتفاق يستوفي الشروط القانونية.

وفي المقابل، يتحمل المستأجر مسؤولية الأضرار التي يتسبب فيها نتيجة الاستخدام غير السليم أو الإهمال.

لكن ذلك يختلف عن التلف الناتج عن الاستعمال العادي وعن الإصلاحات الضرورية للحفاظ على المنزل في حالة مناسبة للسكن.

ولهذا، فإن مجرد حدوث عطل أثناء فترة الإيجار لا يعني تلقائياً أن المستأجر هو المسؤول عن دفع تكاليف إصلاحه.

الإصلاحات في المنزل: متى يدفع المالك ومتى يدفع المستأجر؟

تعتبر الإصلاحات من أكثر المسائل التي يمكن أن تؤدي إلى خلافات بين المالك والمستأجر.

ويلزم القانون المالك بإجراء الإصلاحات الضرورية للحفاظ على العقار في ظروف مناسبة للسكن وللاستخدام المتفق عليه.

ولا يمكن للمالك تحويل تكاليف أعمال الصيانة الضرورية إلى زيادة تلقائية في الإيجار.

لكن الوضع يختلف عندما يكون الضرر ناتجاً عن تصرف المستأجر أو استخدامه غير السليم للعقار.

وفي هذه الحالة، يمكن أن يتحمل المستأجر تكلفة الأضرار التي تسبب فيها.

كما ينبغي على المستأجر إبلاغ المالك سريعاً عند اكتشاف عطل أو مشكلة تحتاج إلى إصلاح.

ومن الأفضل أن يتم هذا الإبلاغ بطريقة يمكن الاحتفاظ بإثبات لها، مثل رسالة مكتوبة أو بريد إلكتروني.

وتفرق القواعد أيضاً بين الإصلاحات الضرورية وبين الإصلاحات الصغيرة الناتجة عن الاستعمال العادي للمنزل.

فالإصلاحات الصغيرة المرتبطة بالاستخدام اليومي تقع عادة ضمن مسؤولية المستأجر، بينما تقع الإصلاحات الضرورية للحفاظ على قابلية السكن على عاتق المالك عندما لا يكون المستأجر مسؤولاً عن الضرر.

وتختلف طبيعة كل حالة بحسب سبب العطل وحجمه والظروف التي أدت إليه.

لذلك، لا ينبغي للمستأجر أن يفترض تلقائياً أنه مطالب بدفع أي إصلاح لمجرد أن المشكلة ظهرت أثناء فترة إقامته.

عقد الإيجار في إسبانيا: مدة العقد والتجديد وإنهاء الإيجار

تعد مدة الإيجار من أهم البنود التي يجب الانتباه إليها قبل توقيع العقد.

ويخضع إيجار السكن في إسبانيا لقواعد محددة تتعلق بالمدة والتجديد وحق المستأجر في إنهاء العقد.

وعندما تكون المدة المتفق عليها أقصر من الحد الأدنى القانوني، تطبق قواعد التمديد الإلزامي وفقاً للشروط المنصوص عليها في قانون الإيجارات.

وفي عقود السكن، تمتد الحماية القانونية إلى خمس سنوات في حالات معينة عندما يكون المالك شخصاً طبيعياً، وإلى سبع سنوات عندما يكون المالك شخصاً اعتبارياً، مع مراعاة الحالات والشروط التي ينص عليها القانون.

كما يملك المستأجر حق الانسحاب من العقد بعد مرور ستة أشهر على الأقل، بشرط احترام مهلة الإخطار القانونية.

وقد يتضمن العقد اتفاقاً بشأن التعويض في حال ممارسة المستأجر حق الانسحاب، ضمن الحدود التي يسمح بها القانون.

ومن المهم عدم الخلط بين انتهاء العقد وعدم تجديده وبين مغادرة المنزل قبل الموعد المحدد.

فكل حالة قد تترتب عليها آثار قانونية مختلفة.

أما المالك، فلا يستطيع إنهاء عقد السكن لمجرد رغبته في ذلك من دون توفر سبب قانوني.

وتشمل أسباب إنهاء العقد حالات مثل عدم دفع الإيجار أو المبالغ التي يتحملها المستأجر، وعدم دفع الوديعة، والتأجير من الباطن أو التنازل عن العقد في حالات مخالفة للقانون، إضافة إلى بعض الأضرار أو الأعمال غير المصرح بها والأنشطة التي يسمح القانون بإنهاء العقد بسببها.

ما الذي يجب على المستأجر فحصه قبل توقيع العقد؟

قراءة العقد كاملاً قبل التوقيع تعد من أهم الخطوات التي تساعد على تفادي النزاعات.

ويجب أولاً التأكد من هوية المالك والمستأجر ومن أن العقار المذكور في العقد هو العقار الذي سيتم استئجاره فعلياً.

كما ينبغي التأكد من قيمة الإيجار وطريقة الدفع وتاريخ الاستحقاق.

ويستحسن مراجعة النقاط التالية:

• قيمة الإيجار الشهري.
• طريقة وموعد دفع الإيجار.
• مدة العقد.
• شروط التجديد.
• طريقة تحديث الإيجار.
• قيمة الوديعة.
• قيمة الضمانات الإضافية.
• المصاريف التي يتحملها المستأجر.
• الخدمات المشمولة وغير المشمولة في الإيجار.
• مسؤولية الإصلاحات.
• حالة المنزل عند الاستلام.
• الأثاث والأجهزة الموجودة في العقار.
• شروط إنهاء العقد.
• مدة الإخطار المطلوبة.
• طريقة التواصل بين المالك والمستأجر.

ومن الأفضل الحصول على نسخة كاملة من العقد والاحتفاظ بها طوال فترة الإيجار.

وفي حالة المنزل المفروش، ينبغي الاهتمام بشكل خاص بقائمة الجرد التي توضح الأثاث والأجهزة الموجودة داخل العقار.

كما يمكن توثيق حالة المنزل بالصور عند استلامه.

وتساعد هذه الخطوة في تحديد حالة العقار عند بداية العلاقة الإيجارية، خصوصاً إذا ظهر خلاف لاحقاً بشأن الوديعة أو الأضرار.

ومن المفيد أيضاً الاحتفاظ بإثباتات دفع الإيجار والفواتير والمراسلات مع المالك.

رسوم الوكالة العقارية والمبالغ الأخرى

يجب التمييز بين الإيجار الشهري والوديعة والضمانات الإضافية وفواتير الخدمات ورسوم الوساطة العقارية.

فكل مبلغ من هذه المبالغ له طبيعة مختلفة.

وبالنسبة إلى عقود إيجار السكن، تقع مصاريف إدارة العقار وتكاليف إبرام العقد على عاتق المالك.

وتزداد أهمية هذه النقطة عندما تتدخل وكالة عقارية في البحث عن العقار أو تنظيم المعاينات أو إعداد عقد الإيجار.

وينبغي على المستأجر أن يطلب توضيح كل مبلغ مطلوب منه قبل دفعه.

كما يجب أن يكون واضحاً ما إذا كان المبلغ يمثل إيجاراً أو وديعة أو ضماناً إضافياً أو مصروفاً آخر يسمح القانون بتحمله من قبل المستأجر.

ويستحسن الاحتفاظ بإيصالات التحويلات البنكية وإثباتات الدفع وجميع المراسلات المتعلقة بالعقد.

هذه الوثائق قد تصبح مهمة جداً في حال حدوث نزاع بين الطرفين.

حقوق والتزامات المالك والمستأجر

يحق للمالك الحصول على الإيجار المتفق عليه، كما يحق له مطالبة المستأجر باحترام الالتزامات المنصوص عليها في العقد.

وفي المقابل، يحق للمستأجر الانتفاع بالعقار وفقاً للشروط المتفق عليها، كما يحق له أن يطلب من المالك تنفيذ الالتزامات القانونية المتعلقة بالحفاظ على المنزل وإجراء الإصلاحات الضرورية.

ولا ينبغي لأي طرف تجاهل العقد أو القواعد القانونية عند ظهور خلاف.

فإذا حدث عطل كبير في المنزل، يجب على المستأجر إبلاغ المالك في أقرب وقت ممكن والاحتفاظ بإثبات الإبلاغ.

وإذا تعلق الخلاف بمبلغ مالي، يمكن طلب توضيح مكتوب يبين قيمة المبلغ وسبب المطالبة به.

كما يستفيد المالك بدوره من الاحتفاظ بسجلات واضحة للمدفوعات والمراسلات وأعمال الإصلاح.

إن وجود عقد واضح ومفصل يساعد الطرفين على معرفة مسؤولياتهما منذ البداية.

وبالنسبة إلى المستأجر، فإن أهم خطوة هي معرفة ما سيدفعه بالضبط قبل توقيع العقد.

أما المالك، فمن مصلحته أن تكون شروط العقد واضحة ومتوافقة مع الإطار القانوني المنظم للإيجارات.

وبذلك يصبح عقد الإيجار وثيقة أساسية تحدد العلاقة بين الطرفين وتقلل مساحة الخلافات التي قد تظهر أثناء فترة السكن.

الأسئلة الشائعة حول عقد الإيجار في إسبانيا

كم تبلغ الوديعة التي يمكن للمالك طلبها؟

الوديعة الإلزامية في إيجار السكن تعادل إيجار شهر واحد، ويمكن الاتفاق على ضمان إضافي ضمن الحدود القانونية.

من يدفع رسوم الوكالة العقارية؟

في عقود إيجار السكن، يتحمل المالك مصاريف إدارة العقار وتكاليف إبرام العقد.

من يتحمل تكاليف إصلاح المنزل؟

يتحمل المالك عادة الإصلاحات الضرورية للحفاظ على المنزل في حالة مناسبة للسكن، ما لم يكن الضرر ناتجاً عن المستأجر. أما الإصلاحات الصغيرة الناتجة عن الاستخدام العادي فتقع عادة على المستأجر.

هل يستطيع المالك تحميل المستأجر أي مصروف يريده؟

لا. يمكن تحميل المستأجر بعض المصاريف العامة إذا وجد اتفاق مكتوب وصحيح يحدد هذه المصاريف وقيمتها السنوية وفقاً للقانون.…..المزيد

المصدر الرسمي: قانون الإيجارات الحضرية الإسباني – الجريدة الرسمية الإسبانية BOE