دليل سوق الرهون العقارية في إسبانيا: القوانين والشروط الجديدة

مدريد – صوت إسبانيا : يُعد سوق الرهون العقارية في إسبانيا من أكثر القطاعات حيوية وتنظيماً في أوروبا، حيث يخضع لمنظومة قانونية تهدف في المقام الأول إلى موازنة القوى بين المؤسسات المصرفية والمقترضين. سواء كنت مواطناً إسبانياً أو مقيماً أجنبياً، فإن فهم آليات عمل هذا السوق والتغييرات القانونية الأخيرة يعد خطوة أساسية لضمان الحصول على أفضل تمويل ممكن لشراء العقار، وتجنب التعقيدات التي قد تنشأ عن عدم الإلمام بالشروط والالتزامات.

أنواع القروض في سوق الرهون العقارية في إسبانيا

عند الدخول في سوق الرهون العقارية في إسبانيا، يواجه المشتري ثلاثة خيارات رئيسية لمعدلات الفائدة، ولكل منها مميزات وعيوب:

1. الفائدة الثابتة (Tipo Fijo): تمنحك استقراراً طوال مدة القرض، حيث لا يتغير القسط الشهري مهما تغيرت ظروف السوق، وهو الخيار المفضل لمن يبحث عن الأمان المالي.

2. الفائدة المتغيرة (Tipo Variable): ترتبط عادة بمؤشر “يوريبور” (Euribor)، مما يعني أن القسط قد ينخفض أو يرتفع سنوياً، وهي تناسب من يتوقعون انخفاض الفوائد في المستقبل.

3. الفائدة المختلطة (Tipo Mixto): خيار يجمع بين النوعين، حيث تكون الفائدة ثابتة لعدة سنوات (تتراوح غالباً بين 5 إلى 10 سنوات) ثم تصبح متغيرة بعد ذلك.

التغييرات القانونية وحماية المستهلك

شهد سوق الرهون العقارية في إسبانيا تحديثات تشريعية هامة لتعزيز الشفافية. بموجب القوانين الحالية، أصبح من حق المقترض الحصول على مسودة العقد قبل التوقيع بمدة كافية لمراجعتها لدى موثق العقود (Notario) مجاناً. هذا الموثق ملزم قانوناً بالتأكد من أن المشتري يفهم تماماً كافة بنود الرهن، خاصة “الخطوط الحمراء” المتعلقة بالفوائد المتأخرة أو شروط المصادرة، مما قلل بشكل كبير من النزاعات القانونية بين البنوك والعملاء.

شروط الحصول على الرهن العقاري للمقيمين والأجانب

تختلف معايير قبول الطلبات في سوق الرهون العقارية في إسبانيا بناءً على الحالة الضريبية للمتقدم. بشكل عام، تطلب البنوك الإسبانية أن لا يتجاوز القسط الشهري نسبة 35% من الدخل الصافي للمقترض. بالنسبة للمقيمين، يمكن أن يصل التمويل إلى 80% من قيمة العقار (أو التقييم، أيهما أقل)، بينما تنخفض هذه النسبة للأجانب غير المقيمين لتتراوح بين 60% و70%. كما يتم التدقيق في السجل الائتماني (CIRBE) للتأكد من خلو المقترض من أي ديون سابقة أو تعثرات مالية.

المصاريف والرسوم المرتبطة بالرهن العقاري

من أهم التطورات في سوق الرهون العقارية في إسبانيا هي إعادة توزيع المصاريف الإدارية. حالياً، يتحمل البنك الغالبية العظمى من التكاليف التي تشمل: رسوم الموثق، ورسوم تسجيل العقار، وضريبة التصرفات القانونية (IAJD). في المقابل، يلتزم المشتري بدفع رسوم “تقييم العقار” (Tasación) فقط، بالإضافة إلى رسوم فتح القرض (إن وجدت) والضرائب المتعلقة بعملية الشراء نفسها (ITP أو IVA) والتي لا تدخل ضمن مصاريف الرهن المصرفية.

 الأسئلة الشائعة (FAQ)

ما هي مدة القرض المعتادة في إسبانيا؟
تتراوح المدد عادة بين 15 و30 عاماً، وغالباً ما تشترط البنوك أن لا يتجاوز عمر المقترض 75 عاماً عند انتهاء سداد آخر قسط.

هل يمكن تحويل الرهن العقاري من بنك إلى آخر؟
نعم، تسمى هذه العملية (Subrogación)، وهي مسموحة قانوناً لتحسين شروط الفائدة، مع وجود بعض الرسوم البسيطة التي ينظمها القانون.

ما هو الفرق بين التقييم (Tasación) وسعر البيع؟
التقييم هو القيمة التي يحددها خبير معتمد من البنك، وهي القيمة التي يعتمد عليها البنك لتحديد مبلغ القرض، وقد تختلف عن سعر البيع المتفق عليه بين البائع والمشتري..… المزيد

  كاتب المقال
إسماعيل كمالي
صحفي ومترجم
مؤسسة صوت إسبانيا الاعلامية
للتواصل ismael@spainalyom.com

طرق الهجرة واللجوء لإسبانيا والقوانين الجديدة.. اضغط هنا

تابع أخبار إسبانيا  والجديد في القوانين لحظة بلحظة اضغط هنا

منح دراسية مجانية لإسبانيا .. اضغط هنا

تعلم اللغة الإسبانيية بسهولة .. اضغط هنا